Безопасно, удобно, доступно: на ПМЮФ-2025 обсудили роль нотариата в обеспечении законности оборота недвижимости
19 мая в Северной столице стартовал XIII Петербургский международный юридический форум. Одной из важных тем первого дня ПМЮФ стала роль нотариата в обеспечении законности оборота недвижимости. Эксперты обсудили основные преимущества нотариальной формы сделок, стоимость таких гарантий и применение новых технологий, включая систему искусственного интеллекта в правовой сфере.
Модератором дискуссии выступил декан Высшей школы правоведения Института государственной службы и управления РАНХиГС Олег Зайцев. «Нотариальная форма — это мегагарантия стабильности гражданского оборота», — сказал спикер, открывая мероприятие.
В России обязательная нотариальная форма для всех сделок с недвижимостью была отменена в 1998 году. В тот момент нотариат, по сути, находился на этапе своего становления и за прошедшие годы значительно трансформировался. «В конторах давно исчезли очереди. Нотариусы перешли на работу в режиме одного окна, избавив тем самым заявителей от бумажной волокиты и хождения по инстанциям. Появились новые удобные форматы совершения нотариальных сделок, дополнительные цифровые сервисы и услуги», — отметил президент Федеральной нотариальной палаты (ФНП) Константин Корсик.
«За последние 10–15 лет нотариус стал фактически на острие цифрового юридического копья. Наверное, в правовой сфере нет более цифровизированной профессии, чем нотариус. И нет более технически подкованных коллег, кто оказывает юридическую помощь и в том числе действует от имени государства», — подчеркнул Олег Зайцев.
Удостоверение сделок с недвижимостью сегодня проходит фактически за один визит к нотариусу. Проверка и запрос сведений осуществляется в электронном формате. «Документы на регистрацию перехода права собственности нотариус направляет в Росреестр в электронном виде сам, в день удостоверения сделки. Процесс регистрации прав в этом случае занимает уже около 4 часов», — сказал Константин Корсик.
Статс-секретарь, заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий в очередной раз отметил, что самые надежные документы в Росреестр поступают именно от нотариусов, что помогает повышать достоверность Единого государственного реестра недвижимости. На сессии Росреестра, также прошедшей в первый день форума, спикер сделал акцент на цифровых успехах нотариата. «Он стал прогрессивным институтом, который активно внедряет цифровые технологии. Плюс это институт негосударственный, все это делается за деньги частного нотариата», — сказал эксперт.
О работе нотариата на принципах независимости и самофинансирования говорил и заместитель секретаря Общественной палаты РФ Владислав Гриб. Он подчеркнул, что нотариусы не только обеспечивают работу конторы, зарплаты сотрудников, хранение архивов и прочее, но и за свой счет выстраивают инфраструктуру, развивают цифровые инструменты, реализуют социально значимые проекты.
Нотариальная форма — гарантии безопасности
Последние годы законодатель идет по пути планомерного возвращения нотариуса в традиционную для него сферу оборота недвижимости. Сегодня обязательное привлечение нотариуса к сделкам требуется в наиболее уязвимых сегментах: когда стороной сделки выступает несовершеннолетнее или ограниченно дееспособное лицо, когда отчуждается доля в праве общей собственности. «С этого года в перечень сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, также вошли договоры дарения недвижимости между гражданами», — напомнил Константин Корсик.
Согласно масштабному исследованию Финансового университета, по данным МВД, ежегодно в стране совершается более 7000 преступлений, касающихся операций с недвижимостью. Всего же с 2019 года количество таких преступлений превысило 40 тысяч. «И это только официальная статистика — без учета афер, еще не попавших в фокус правоохранительных органов», — подчеркнул глава ФНП.
Особенно остро проблема отмечалась в сегменте дарения недвижимости. Анализ судебной практики за период с 2019 по октябрь 2024 года показал, что средний ежегодный рост количества приговоров за мошеннические действия с договорами дарения недвижимости составляет примерно 15%. По данным исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право», с 2019 года число таких приговоров выросло почти вдвое — на 96%.
«При этом найти виновных и доказать недействительность сделки, когда она заключалась в простой письменной форме, объективно непросто. Судебные тяжбы могут длиться годами», — сказал Константин Корсик. С учетом актуальных размеров судебных госпошлин издержки на обращение в суд могут и вовсе оказаться неподъемными для истца. Так, если речь о споре вокруг квартиры стоимостью 8 млн рублей, судебная госпошлина, согласно актуальным расценкам, составит в районе 80 000 рублей. «В свою очередь, нотариальное удостоверение договора отчуждения подобной квартиры в среднем по стране обойдется в 25 000–30 000 рублей. При этом стороны получают гарантии законности сделки и ее защиты от оспаривания, а также целый комплекс удобных услуг и сервисов», — сказал глава российского нотариата.
О нотариальной форме сделок с недвижимостью как о способе защиты жилищных прав граждан говорила заведующая кафедрой гражданского и предпринимательского права РПА Минюста России Марина Илюшина. В частности, она затронула договоры дарения с правом проживания дарителя. «Гражданам, особенно людям старшего поколения, сложно самостоятельно разобраться в правовых деталях. Сколько было ситуаций, когда человек дарил свое жилье, а потом удивлялся: а я думал, меня не могут выселить, не могут без моего согласия продать или внести недвижимость в залог», — сказала эксперт.
Выяснение реальной воли сторон и разъяснение правовых последствий — неотъемлемый этап работы нотариуса при удостоверении сделки. Он не только тщательно проверяет представленные документы и запрашивает сведения напрямую из госреестров, но и лично общается со сторонами договора.
Принципиальным отличием между сделкой без участия нотариуса и с ним является вопрос ответственности. «За сделку в простой письменной форме и за ее последствия отвечают сами стороны. В случае с нотариально удостоверенной сделкой нотариус несет полную имущественную ответственность за результат своей работы. Она подкреплена многоступенчатой системой страхования и Компенсационным фондом ФНП», — напомнил Константин Корсик.
Еще один важный аргумент в пользу нотариального удостоверения сделок — доступность этой услуги. Если в 90-х годах это было 3% от суммы сделки, то сейчас этот тариф варьируется в пределах 0,2–0,5%. Введение обязательной нотариальной формы еще больше «удешевляет» стоимость обращения к нотариусу. Так, например, сегодня за удостоверение договора дарения даже самой дорогой квартиры в столичном регионе нужно будет заплатить нотариусу не более 27 000 рублей. При этом сейчас на рассмотрении Госдумы находится законопроект о введении льготы в 50% на федеральный тариф на удостоверение договоров дарения недвижимости между близкими родственниками. Таким образом, безопасные дарственные через нотариуса могут стать еще дешевле.
Разделение полномочий и зарубежный опыт
Отдельно участники дискуссии обсудили тезис о том, что наиболее эффективен комплексный подход, когда каждый квалифицированный и уполномоченный специалист занимается своей зоной ответственности. «Юридической стороной сделки в силу своих полномочий должен заниматься нотариус. Риелтор — отвечать за широкий перечень коммерческих вопросов. Вопросами ипотеки и кредитованием клиента — кредитная организация. А уже Росреестр получает пакет достоверных сведений и обеспечивает своевременную регистрацию права собственности», — перечислил президент ФНП.
Президент Российской гильдии риелторов Артемий Шурыгин, принявший участие в дискуссии, рассказал, что на сегодняшний день выстроено продуктивное взаимодействие нотариального и риелторского сообщества — как на федеральном, так и на региональном уровне. Также спикер подчеркнул очевидные плюсы нотариального удостоверения сделок и отметил, что нотариус выступает независимым свидетелем и его участие снижает риск мошенничества и оспариваний сделки в суде: «Нотариальная форма способствует прозрачности сделок, что важно для поддержания доверия на рынке недвижимости».
Руководитель Центра развития компетенций в сфере строительного права и управления юридическими проектами Высшей школы экономики, управляющий партнер юридической компании ProLex Константин Лушников говорил о таком нотариальном действии, как назначение экспертизы. «В строительной отрасли нотариальные экспертизы становятся все более востребованными», — отметил спикер. Напомним, нотариус может провести осмотр доказательств путем выезда на место и назначения экспертизы по заявлению одной из сторон.
В мероприятии приняли участие и представители зарубежных нотариатов. Так, председатель Нотариальной палаты Республики Узбекистан Дилшод Ашуров рассказал о нюансах удостоверения сделок с недвижимостью в зависимости от ее вида. Отдельно эксперт остановился на теме приобретения недвижимости иностранцами — физическими и юридическими лицами.
Также глава узбекского нотариата поделился планами при удостоверении сделок заменить требование о предоставлении документа, удостоверяющего личность, на использование механизма идентификации человека по отпечатку пальцев: «Считаем, что это будет безопаснее и надежнее».
Председатель Республиканской нотариальной палаты Республики Казахстан Асель Жанабилова рассказала об использовании цифровых инструментов в работе казахских нотариусов. Так, например, в Казахстане информация об аннулировании доверенности в связи со смертью доверителя отображается в системе, доступной нотариусам, даже не с появлением свидетельства о смерти гражданина, а в момент, когда этот факт фиксируют медицинские службы.
«У нотариусов Казахстана есть все необходимые инструменты для проверки недвижимости по любому региону. И это позволяет нам оформлять сделки открыто, чисто, без проблем. Сегодня 90% сделок с недвижимым имуществом у нас совершается в нотариальной форме», — отметила глава казахского нотариата.
Также Асель Жанабилова рассказала, что в Казахстане обсуждают возможность наделить нотариуса обязанностью при удостоверении сделки с недвижимостью проверять историю объекта, например, десятилетней давности: «И пояснять покупателю все пороки сделки, которые были за этот период, например, судебный процесс, притязания третьих лиц и так далее». Кроме того, в Казахстане планируют ввести нотариальные онлайн-сделки с недвижимостью, когда стороны не встречаются лично ни друг с другом, ни с нотариусом: «Такой формат предполагает ряд условий. Кроме того, в ходе онлайн-сделки 4 раза должна осуществляться двухфакторная аутентификация лица, а также должна идти видеозапись процесса».
В России уже несколько лет действует формат нотариальных дистанционных сделок. Однако для максимальных гарантий безопасности он предполагает, что участники хоть и не встречаются друг с другом в одном месте, но каждый при этом посещает нотариуса в удобном для себя городе. «Обращение к дистанционному формату, когда в сделке участвуют два и более нотариуса, позволяет избежать оформления доверенности на распоряжение недвижимостью и тем самым отказаться от проведения рискованной сделки через представителя», — подчеркнул Константин Корсик, отметив, что только за прошлый год спрос на дистанционные сделки с недвижимостью вырос на 59%.
Современные информационные технологии
Подробнее о современных технологиях в сфере недвижимости говорили участники сессии «Развитие современных информационных технологий в сфере управления землей и недвижимостью», в которой также принял участие президент ФНП.
Сегодня каждое третье совершаемое нотариальное действие основано на цифровых технологиях, и, конечно, многие из них касаются сферы оборота недвижимости. Так, уже многие годы нотариусы выступают эффективными фронт-офисами Росреестра, а заявитель решает все правовые вопросы, связанные с недвижимостью, в режиме одного окна.
Проверка сведений осуществляется нотариусом посредством электронных запросов в ЕГРН, ЕГР ЗАГС, МВД, ЕГИССО и др. «Мы не исключаем, что в перспективе такая процедура может проходить автоматически, в режиме онлайн. И подспорьем для этого могут служить технологии искусственного интеллекта, которые сегодня внедряют в работу наши коллеги из Росреестра», — отметил Константин Корсик.
Глава ФНП рассказал о цифровых нотариальных действиях, которые помогают решить сопутствующие вопросы в части управления недвижимостью: удостоверении электронных документов, нотариальной «телепортации», МЧД и так далее. Константин Корсик отметил, что, обращаясь к нотариусу, заявители, с одной стороны, получают необходимые им цифровые удобства. А с другой — не рискуют стать жертвами чрезмерно упрощенного и ускоренного порядка принятия юридически значимых решений, который зачастую диктует «цифра».
«Безусловно, внедрять и продолжать развивать цифровые решения в сфере управления и пользования недвижимостью — важная и актуальная для всех нас задача. Однако такие технологии не должны создавать дополнительных рисков для участников оборота недвижимости», — подчеркнул президент ФНП. Если говорить о концептуальных решениях и использовании системы искусственного интеллекта в работе нотариата, то здесь он мог бы эффективно применяться для решения рутинных задач. Начиная от обработки массивов данных, первичного анализа и заканчивая взаимодействием с государственными реестрами, подготовкой проектов документов.
В ходе мероприятия директор юридического департамента «Домклик» Сбербанка Алена Уварова рассказала о применении технологий искусственного интеллекта на разных этапах клиентского пути. В свою очередь, заведующий кафедрой обязательственного права Исследовательского центра частного права имени С. С. Алексеева при Президенте РФ Михаил Церковников говорил о применении ИИ для выявления незаконных построек. А министр имущественных отношений Московской области Тихон Фирсов рассказывал об использовании ортофотопланов для выявления незарегистрированных объектов и вовлечения их в оборот.
Министр земельных и имущественных отношений Республики Татарстан Азат Кадыров подробно говорил о применении технологий искусственного интеллекта в работе госорганов и поделился опытом использования в ведомстве ИИ-сервиса «ГосПромпт». Проректор по научной работе, заведующий кафедрой земельного, градостроительного и экологического права Уральского государственного юридического университета имени В. Ф. Яковлева Андрей Винницкий осветил тему работы судейского корпуса в цифровом контексте. Вице-президент по работе с органами государственной власти и корпоративным отношениям «ПИК — специализированный застройщик» Дмитрий Тимофеев говорил о применении ИИ в сфере строительства на отдельных этапах работ.
О национальном опыте цифровизации услуг в сфере регистрации недвижимости рассказали также иностранные участники дискуссии. Так, например, в Азербайджане нотариусы, как и их российские коллеги, передают регистратору удостоверенный ими договор в электронном виде для регистрации перехода права собственности. В свою очередь, эксперт из Южной Осетии рассказала о формировании в республике единого реестра недвижимого имущества и прав на него.
Традиционно Петербургский международный юридический форум является для нотариата одной из ключевых площадок для обсуждения новостей и актуальных вопросов нотариальной деятельности, обмена опытом и налаживания деловых контактов.
